招商蛇口主业增长乏力净利预降54%孙承铭四年依赖投资收益弥补净利下滑

老牌央企招商蛇口(001979.SZ)正遭遇”不惑”之困。

近日，招商蛇口公布了其2019年一季度的业绩预告，预计报告期内公司归母净利盈利区间在25亿元—27亿元之间，同比下降约54%—57%。A股市场上已公布一季报业绩预告的38家房地产企业中，只有4家公司业绩预减，其中就有招商蛇口。

值得注意的是，招商蛇口的主营业务为社区开发与运营，此部分为该公司贡献了88%以上的收入。然而，2016年至2018年，招商蛇口社区开发与运营业务收入增速分别为33.9%、18.69%和13.97%，增速连续三年下滑。

主业增速放缓的同时，投资收益比重加大，近4年投资收益增长超过10倍，2018年占归母净利42.97%。

“从业绩下滑来说，说明资产重组后企业调整还不到位，一方面是受到行业降温的影响，另一方面也不排除企业内部重组后，沟通成本增加，相关费用等压力上升，这都会削弱相应的利润空间。”易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示。

针对相关财务情况，长江商报记者发送采访函至招商蛇口，截至发稿前没有得到回复。

一季度净利润或降五成

招商蛇口创立于1979年。事实上，招商蛇口的2018年的成绩单并不难看。2018年年报显示，招商蛇口在该报告期内实现营业收入882.78亿元，同比增长16.25%；实现归母净利润152.4亿元，同比增长20.42%。截至报告期末，招商蛇口经营活动现金流及投资活动现金流同比双双由负转正。

然而，近日，招商蛇口公布了其2019年一季度的业绩预告，预计报告期内公司归母净利盈利区间在25亿元—27亿元之间，同比下降约54%—57%。

招商蛇口在公告中表示，“由于工程转结多集中在下半年，报告期内转结面积减少，导致公司转结毛利同比减少约26亿元。”

“净利润下滑的原因是多方面的，今年一季度实际上从整个房地产回款和项目转结的角度，既有去年四季度低迷的影响，又有一季度突然回暖的提振，所以按照招商蛇口自己的说法，跟工程转结有很大关系。”财经评论员肖磊指出，也跟招商蛇口的上游资本运作有一定关系，包括设立地产基金，引入投资等，会在一个时间段内形成财务上的诸多波动。

多元化转型受困

“房地产开发收入下滑一方面是力图转型的结果，另一方面主要是整体的扩张和运营被动收缩所致，按照2017年的计划，招商蛇口要在2018到2020年之间，把房地产收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%提升到30%-40%。但邮轮产业等的增速，并没有抵消掉房地产开发收入下滑导致的整体收入连续下滑。”肖磊认为。

主业增速放缓的同时，招商蛇口对投资收益的依赖不断加重，4年投资收益增长超过10倍，Wind数据显示，2015—2018年招商蛇口投资收益分别为5.85亿元、42.03亿元、29.1亿元、65.48亿元。2018年占到当年归母净利润的42.97%。

肖磊指出，跟房地产业务相比，投资收益实际上存在较大的不可控性，而且很多时候是被动收益，这会给企业增加一些不确定性风险，对风控的要求就比较高，整体管理执行成本可能会不降反升。

近年来，招商蛇口调整拿地策略并下调房地产业务板块的营收比重，另一方面，招商蛇口也在提高园区开发和邮轮产业的业务比重，然而业绩未如预期般实现收入持续增长。

在2018年的882.8亿总营收中，房地产、园区和邮轮产业的营业收入占比分别为89.14%、10.22%、0.65%。肖磊指出，邮轮产业一度被市场看好，但最近两年，整体消费比较低迷，市场还没有到完全大爆发的时候，所以邮轮产业是一个战略性布局，要真正成为支柱，恐怕不是很容易。

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