五月物业市场报告：资本风口与并购浪潮

过去一年，国内14家已上市物业服务企业在营收、净利方面均取得了较好增长，这不仅跟企业规模及在管面积的增长有关。

毫无疑问，近一段时间以来物业服务行业的快速整合，是利润实现增长的一个方面，但除此以外，增值服务的高毛利率也成为物业公司盈利的重要一环。

人工成本的增加，使得作为人力密集型行业的物业服务利润不断受到挤压。物业公司在传统物业管理服务的基础上，不断探索增值服务的可能。从一开始简单提供家政服务、社区零售、社区金融，到目前行业不断传出的社区养老、社区教育、社区旅游，物业服务公司结合自身定位和优势不断试水“物业服务+”领域。

这些尝试似乎为资本市场带来了期待，但值得一提的是，物业服务企业找准自身定位和多元化业务模式，也并非一蹴而就。

营收、净利增长，增值服务未来可期

截止4月底，已登陆A股或H股的14家物业服务企业年报已公布完毕。从企业披露的2018年报来看，已上市物业服务企业业绩在过去一年均取得了不错的增长。

年报数据显示，营业收入层面，14家已上市企业中仅有祈福生活服务去年录得负增长，其余13家物业服务企业均有不同程度的增长，当中彩生活增长达121.87%。

从净利润方面来看，增长录得下降的仅有浦江中国和佳兆业物业两家，除此以外的其余已上市企业净利润均有所增长。其中，碧桂园、雅生活服务实现了超过100%的增长。

总的来说，一般情况下物业服务企业营收和净利润的增长和企业在管面积增长有关。但另一方面，物业服务企业在除传统物业服务基础之上，所探索的增值服务也开始成为影响企业营收和净利增长极为有利的一部分。

在大部分物业服务企业收入构成中，物业管理服务收入占比仍然是企业收入来源的主要部分，相比起来，增值服务在企业总收入的占比甚至要小得多。但增值服务给物业服务企业所带来的高毛利率，却是一个不可辩驳的事实。

特别以社区增值服务为例，物业服务企业围绕管理社区开展多元化业务所带来的增值服务，毛利率均比物业管理服务高出不少。年报数据显示，新城悦社区增值服务毛利率可达81.7%，此外，雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务、彩生活等企业均超过50%。

而在这些企业当中，物业管理服务为企业带来的毛利率最高的也不超过40%(碧桂园服务31.9%、佳兆业物业33%)。

人力成本增加，物业服务行业的利润一直备受挤压，而企业年报披露的数据似乎给刚进入这个行业的“玩家”们指明了道路。除此以外，已经进场的物业服务企业，增值服务带来的收入还在快速增长。

从管理到服务，定位多元业务抢滩市场

随着物业服务渐成为房地产企业的主要“角力场”之一，行业激烈的竞争态势还将在未来一段时间持续。然而，进场“玩家”众多，企业需要在千篇一律的传统物业管理基础上寻找自身的市场定位，开始思考自己与其他“玩家”的不同。

物业服务企业寻找并着力打造自身的核心竞争力，这种转变，从近段时间以来物业公司名称的变更中得以体现。

5月13日，碧桂园服务公告宣布，全资附属公司“广东碧桂园物业服务股份有限公司”名称变更为“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司”。更名的着力点很明显--该公司表示，名称变更将有利于彰显“服务+科技”的发展模式，进一步清晰“国际领先的科技型综合服务集团”的愿景。

与此同时，更名也体现该公司在实现物业服务标准化、自动化、智能化，持续升级信息系统等方面的转型成效。

无独有偶，佳兆业物业也在4月26日宣布，建议将公司名称改为“佳兆业美好集团有限公司”，英文名称改为Kaisa Prosperity Holdings Limited。佳兆业物业表示，建议更改公司名称为从传统物业管理服务公司转型为现代全方位社区智能生活物业管理服务提供商，是集团建立品牌及公众形象不可或缺的部分。

更早前的4月1日，为使公司具有更适当的企业定位及形象，以更好地反映集团目前业务发展及其未来发展方向，新城悦公告称公司董事会建议，将公司英文名称及中文名称由“Xinchengyue Holdings Limited新城悦控股有限公司”分别更改为“S-Enjoy Service GroupCo。， Limited新城悦服务集团有限公司”。

事实上，物业服务行业早在2003年《物权法》出台之初，就已由传统“管理”的职能，转变为“服务”。物业管理企业“服务”的本质已成行业常识。

与此同时，在这个基础上，为探索更多增值业务的可能性以及未来的发展，不少物业服务企业还开始涉足新零售、金融、租赁、教育、养老、农业等多种业务，“物业服务+”为物业管理企业的未来发展探索更多可能。

以保利物业为例，去年3月，该公司正式挂牌社区居家养老服务平台公司--“保利和悦健康养老服务有限公司”，平台主要以提供自理、半自理长者生活照料、日托服务、健康康复、居家护理、适老化改造等服务。按照规划，到2020年，保利物业将规划建设70家和悦会、4000张床位。

而在今年刚过去的4月份，国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》提出要“探索‘物业服务+养老服务’模式”，这也在政策层面肯定了物业服务企业在未来对社区养老服务的支持。

除此以外，将社区新零售与缴纳物业管理费场景相结合的彩生活，自去年3月份推出“彩惠人生”的社区消费平台以来，至2018年底，累计成交金额7090万元，累计抵扣的物业管理费3620万元。

上述这些案例都是物业服务企业在探索“物业服务+”模式中所做的有益尝试，当然，物业服务企业能找准自己的定位和多元化模式，也并不一蹴而就。

并购、IPO不断，争夺市场发言权

收并购是物业服务企业除依靠关联方开发项目、品牌拓展第三方项目以外，第三种规模扩张的方式。在行业发展的一定阶段，规模是企业的话语权，收并购可以迅速、有效提升规模。

自今年初以来，雅生活服务连续收购青岛、哈尔滨两物业公司股权，获得目标公司在管面积共计1548万平方米；3月28日，该公司再次公告称，以1.95亿元的价格收购广州粤华物业51%股权。截止目前，雅生活服务年内累计付出4.43亿元总价，收购物业公司在管面积逾4500万平方米。

根据雅生活服务年报，青岛华仁物业及哈尔滨景阳物业两家公司业绩和在管面积已于4月起并入该公司名下。而在收并购方面，雅生活服务未来重点聚焦长三角、成渝、京津冀、长江中游城市群和渤海城市群等五大区域。

稍早前的4月12日，佳兆业物业收购嘉兴大树物业60%股权，获得目标公司在管面积790万平方米。

物业服务行业的规模化进程还在持续推进，而类似的行业收并购也在持续发生。

与此同时，物业服务企业还在持续不断走向资本市场。据统计，去年以来，已先后有雅生活、南都物业、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、滨江服务、奥园健康生活等8家物业服务企业在A股和港股上市，数量为历年来最多。

统计数据显示，这些企业首次发行(及介绍发行后配售)募资逾85亿港元，当中，企业募资超过66.1%的资金被用于收购扩大规模。

除此以外，蓝光嘉宝物业、保利物业、鑫苑物业、建业新生活、新大正物业等物业服务企业正走在IPO的路上。其中，新大正物业拟登陆A股上市，如若成功，将成为除南都物业以外第二家在A股上市的物业服务企业。

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