经营杠杆驱动可持续发展，中南建设迎来业绩爆发

金融界网站讯 高速发展的中南建设(行情000961,诊股)（000961.SZ），正在不断提高自己的运转效率，以匹配新一轮的业绩增长。

刚刚过去的年报季，中南建设交出了一份不错的成绩单。公司2018年实现营业收入401.1亿元，比上年同期增长31.3%，归属于上市公司股东的净利润21.9亿元，同比增长219%，扣除投资性房地产应用公允价值计量模式的影响，归属于上市公司股东的净利润为20.9亿元，同比增长246%。

无论是营业收入、利润，还是规模，都有了明显的提高。对于这家快速发展的企业而言，如何继续保持可持续发展尤为关键。接下来，我们试图梳理中南这家企业的几个关键词，去寻找他发展的内生动力。

经营加杠杆

从销售数据看，中南建设地产销售依旧保持高速的发展，公司2018年实现房地产销售额1466亿元，同比增长52%。同时，2019年一季度公司延续销售高增长，一季度实现销售额308.7亿元，同比增长25%。

在公司销售额实现52%的高增长的同时，2018年公司销售费用、管理费用增速分别为33.46%和35.2%，都慢于销售增速，期间费用率有所降低。

从这两个数据对比不难发现，中南建设的运营能力进一步提高。

通常情况下，快速发展的公司由于进入城市多，布局广，会出现三费（销售费用、管理费用、财务费用）激增情况。而反观中南建设，期间费用同比上升幅度小于规模增速。这说明，中南建设的规模优势和经营优势开始在行业内逐渐显现。

另外一个数据也可以佐证。从年报看，中南建设2018年末公司有息负债仅579.4亿元，2018年全年有息负债仅增加49.6亿元。截止2018年末，中南建设2018年末剔除预收账款后的资产负债率为44.97%，相对2017年末的51.13%下降6.16个百分点。

一般而言，大部分地产公司的发展都是通过财务杠杆驱动，在上升周期过程中，并没有任何风险。而一旦到了平稳周期，过高的财务杠杆会拖累公司的融资安排，从而让公司错过逆周期发展的黄金时期。

而中南建设则对财务杠杆进行了合理的安排，通过经营回款达到快速的扩张。这样的好处是，提高了自身的ROE（公司加权ROE13.29%，同比上升8.63个百分点）水平，公司的管理红利开始释放。

在目前房地产比较平稳的环境下，大部分公司都开始降低自己的财务杠杆，与之相对应的，是收缩自己的发展速度。中南建设财务降杠杆，既顺应了时代的发展，却没有冲击经营发展，带来的是更多安全性的增加。

为了实现自己的经营绩效，中南建设的周转速度也明显快于大部分同行，由于中南建设在一二三四线均有土地储备，足够的三四线项目给了中南建设更快的周转速度，让中南建设成为“速度型”选手。

这样的好处是，可以冲破行业周期，通过标准化路径，降低各项费用，提高经营效率。

值得一提的是，中南建设的三四线布局，更多的是在长三角地区，而这样的经营布局，带给了中南建设长期的红利。

长三角红利

事实上，随着新型城镇化的深入推进，粤港澳大湾区规划建设迈出实质性步伐，长三角区域一体化发展上升为国家战略。在这一大背景之下，房企在土储布局方面是否具备前瞻性及合理性会在很大程度上决定其未来是否拥有发展潜力。

从今年资本市场的市场表现就可以窥见一斑，很多重仓长三角的上市房企，在资本市场的估值就开始直线上升。

我们注意到，中南建设在2018年新进入重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、贵阳、常德等城市，这一变化使得公司的业务布局更加完善。截止2018年12月底，公司共有303个项目，在建开发项目规划建筑面积合计2807万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。

值得一提的是，其中在未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中，长三角地区占比约56%。

事实上，从中南建设的过去数据也可以发现，2018年中南建设销售金额长三角占比64%，销售面积长三角占比58%。其中，光南通单个城市签约金额就超过260亿。

较为核心的土地储备，加之之前销售带来的品牌溢价，将为中南建设未来三年的发展带来巨大的市场红利。

而从未来的结转利润看，中南建设目前2018年末预收账款有1101.2亿元，接近营业收入的3倍。这意味着，未来中南建设将有大量营业收入结转成为利润，为中南建设的利润提供了巨大的保障。

有了良好的土地储备和可预期的利润结转，将带给这个企业可持续发展的原动力。

多业务布局

随着房地产行业的深度运营，几乎所有的主流房企都开始从单一住宅开始拓展更多业务。一方面，是提高自己的业务增长极。另外一方面，可以主力主业更多的发展。

从中南建设的模式看，不仅有地产业务，其建筑业务同样是行业翘楚。从数据看，在建筑业务方面，中南建设2018年新承接（中标）项目预计合同总金额366.5亿元，比上年同期增长24%。其中3亿元以上项目超过30个，在新增合同额中占比58%。无论是在房地产行业还是建筑业，均可算成效显著。

通过地产、建筑两大板块双轮驱动，中南建设2018年的盈利水平在“质”以及“量”上都得到了提升。

此外，中南在置地业务中，还将商业、酒店、文旅等业务进行拓展，实现增量业务的跌价发展。

这样的好处是，通过全产业整合与全业态整合，丰富了中南集团层面的产业生态链，同时丰富了客户的消费生态链。这样一来，可以给客户提供更多的产品和服务输出，实现了客户价值的变现。

在房地产行业进入资源主导的大周期阶段，无论是开发商、制造业还是金融资本，进入产业地产行业的目的无外乎将优质资源纳入囊中，以谋求自身可持续发展。中南建设通过整合自有资源，实际上是抢夺了这样的先机。

就如国信证券(行情002736,诊股)的研究报告，在中南引入职业经理人团队后，公司运营管理改善，管理红利有望进一步释放。2018年股权激励业绩达成，在激励目标、销售高增长和管理红利释放驱动下，2019年公司业绩有望进一步释放。

“持志如心痛。”中南置地董事长陈凯如是说，如能够坚决地守持自己的心志，即使过程有心痛煎熬，也能最终达到彼岸。正这样一个选择到达彼岸的团队，让中南建设这个大船杨帆起航，而这样的速度，不得不让人对新的中南有新的期待。

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