老旧小区改造一举多得建立多元化融资机制破解资金困局

涉及上亿人的老旧小区改造正在稳步推进中。继6月19日国务院常务会议再次明确，要推进城镇老旧小区改造后，7月1日，住房和城乡建设部副部长黄艳在国务院例行政策吹风会上表示，推进老旧小区改造既保民生又稳投资，同时还能拉动内需，这是一个一举多得的工作。

据悉，2017年底，住建部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，而截至2018年12月份，试点城市共改造老旧小区106个。

据住建部标准定额司巡视员倪江波此前透露，经初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。由此可以看出，老旧小区改造确实存在较大的投资需求。

黄艳称，城镇老旧小区改造涉及面广，是一项系统工程。做好这项工作，需要破解三方面难题：一是建立多元化融资机制，加大改造资金筹集力度；二是地方加强统筹协调，强化基层组织建设，发动小区居民通过协商形成共识，积极参与老旧小区改造。三是在改造中因势利导，同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，同步建立小区后续管理机制。

针对老旧小区改造钱从哪里来问题，国务院常务会议已经给出了答案：要创新投融资机制。即今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

记者注意到，在6月25日国家发改委发布的《中央预算内投资保障性安居工程专项管理暂行办法》中，城市、县城（城关镇）老旧小区改造配套基础设施建设赫然在支持范围之内。

“只靠政府财政对老旧小区进行改造显然是不现实的。”58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时认为，对于老旧小区改造的资金来源，更多的还是要调动社会资本的积极参与，在改造过程中平衡好资本方的投入和收益，让资本方不但参与共建，并且能够参与后续共同运营。如通过机制保障的措施，让资本方可在养老、托幼等方面更多参与并实现合理收益，以此提高社会资本参与的动力。

从目前的情况来看，稳投资、稳基建的信号越发明显。

在中信证券(行情600030,诊股)(港股06030)固定收益首席分析师明明看来，虽然今年以来的宏观政策虽然以“六稳”为主，但政策力度却已经从2018年的宽松有所回摆，货币政策逆周期调节、财政政策宽松力度有限。此前，“六稳”工作中被关注最多的仍然是稳就业，而本次国务院常务会议是首次关注投资端。叠加6月10日国新办发布的《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》中允许专项债券作为符合条件重大项目资本金，已然透露出稳投资、稳基建的信号。

明明认为，在防范隐性债务不放松和棚改收缩的背景下，稳投资和稳基建并非简单地“走老路”，所以，本次国常会部署推进老旧小区改造，或许就在试图探索一条新的道路。

值得关注的是，与“房”沾边的任何消息，总是能起市场的广泛关注。对于国务院部署推进老旧小区改造，市场最为关心的莫过于其对房地产市场可能带来的影响。

对此，张波认为，就目前现有的房地产市场来说，推进老旧小区改造并不会拉动购房需求提升，同时也不会产生类似棚改后短期购房需求大量激增的情况。

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