上海年内首轮供地大幕重启首日出让20宗地收金495亿

延迟约两个月的上海2022年第一批集中供地6月1日重启。

受市场等诸多因素影响，部分城市土地交易热度仍未恢复上海今年首次集中供地的表现备受市场关注

此次上海推出36宗地块，总建筑面积425.19万平方米，总起拍价806.5亿元本批集中供地首日，上海成功出让20幅地块，其中16幅以底价成交，其余4幅以溢价成交，其中3幅以叫停价成交，进入竞价阶段上海集中供地首日，总成交约495.78亿元

该研究所土地部门负责人张凯指出，尽管疫情和土地拍卖推迟，但这对房企参与拍卖的热情没有太大影响从拿地企业性质来看，央企，民企，混合所有制企业，地方国企都积极参与，并有所斩获

上海供地首日，核心区域的项目，如徐汇斜土街地块，杨浦平凉小区地块，全部溢价出让，拍首日热度不低，反映出房企对上海未来市场充满信心张凯说

招商蛇口连续拿下两块地。

上海年内首批集中供地首日，招商蛇口成为最大赢家。

日前，招商蛇口旗下上海陈宝地产以底价62.5亿元竞得普陀钟山北小区B3—16地块这块住宅用地占地3.61万平方米，建筑面积9.68万平方米，起始楼面价约6.46万元/平方米

随后，招商蛇口携手香港置地，徐汇城投斥资47.33亿元拿下徐汇区斜土街住宅用地该地块租赁建筑面积5.49万平方米，初始转让价43.2亿元，初始楼面价7.88万元/平方米最终，招商蛇口联合体中标该地块，成交楼面价达到8.63万元/平方米，溢价率9.57%

普陀区另一幅总价较高的长风小区地块，由陈嘉发展和宁波日兴康生物工程联合体以63.7亿元竞得商住地块已售建筑面积22.44万平方米，起始楼面价2.84万元/平方米

而大华集团，中国铁建集团，建发集团则是吃了几块钱多的地块。

其中，民营企业大华集团以底价40.5亿元竞得嘉定安亭国际汽车城住宅地块，该地块起始楼面价1.9万元/平方米中国铁建地产以22.11亿元底价拿下松江泗泾镇地块，建发集团旗下的苏州赵坤地产以底价21.96亿元拿下金山新城地块

不过，浦东惠南东市住宅用地虽然总价不高，但竞争激烈。

此外，上海城投土地以10.27亿元竞得杨浦区平凉社区地块，楼面价7.43万元/平方米，溢价率1.78%。

张凯认为，今天的上海土地拍卖开了一个好头，第一天的土地拍卖结果基本符合预期无论是补仓，还是计划进入上海市场的房企，之所以土地拍卖更加活跃，都是对上海经济复苏前景看好的表现

同策研究院研究总监宋宏伟认为，房企应抓住上海内中环和外中环之间优质地块的投资机会。

从上海环路的供需结构变化来看，内环路和外环路的供需关系较为紧张，供需比从2020年的0.94和1.11分别下降到0.59和0.62，是下降幅度较大的两个区域，供应存在一定缺口因此，这些地块具有很强的投资价值宋宏伟补充道

适度调整土拍规则

因疫情防控需要，上海3月28日宣布，今年第一批集中供地活动延期。

日前，上海发布了重启今年首次集中供地的通知，对5月31日的交易活动做出了具体安排，6月1日后开始交易活动。

另外20块地有很多竞买人，包括徐汇区斜土街道，杨浦区平凉社区，闵行区浦锦街道这20块地将分别在6月1日，2日，6日，7日，8日出让，每天出让4块地要求投标人参加现场交易活动

值得一提的是，上海此次对拍卖规则进行了调整。

资金方面，上海此前对房企土地拍卖资金要求较高，房企参与土地拍卖受自有资金调控，为初始土地出让价格的1.3倍。

具体来说，房企参与上海土地拍卖要缴纳竞买保证金和土地监管基金竞买保证金一般按土地起始价的20%缴纳，土地监管基金为起始价的100%+10%的溢价上限如果土地拍卖成功，土地监管基金将转换为土地价格，否则将在1—7天内返还

但在此次上海土地供应中，对土地拍卖监管账户冻结资金的额度进行了调整，账户中的封存资金不得少于扣除该地块保证金后的自有资金额度。

分析人士认为，这意味着土地拍卖前冻结资金比例将从1.3倍降至1.1倍，有助于提高房企拿地积极性。

此外，上海最近发布了《上海加快经济复苏和振兴行动计划》，其中部分涉及房地产措施。

其中，第二十九条提到，为促进市场健康发展，上海拟建立房地产项目前期审批绿色通道，抓紧启动新一批市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发，拿地，建设，销售全流程时间新开工住宅项目，城市基础设施配套费可延期3个月

在保障土地要素供应方面，上海允许受让人对公开招标，拍卖，挂牌出让的土地，申请延期缴纳或分期缴纳土地出让价款为优化土地出让条件，合理确定住宅用地起拍价，降低商业写字楼自持比例

柯睿研究中心副总经理杨克伟表示，这些措施将对市场复苏和信心恢复起到积极作用。

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