合景公寓关亮：不急迫规模化扩张成本管控能力强者更易突围

在政策的鼓励和所谓万亿规模市场的吸引下，资本和创业者迅速涌入，长租公寓市场在2016年进入爆发元年如今，六年过去了，从野蛮生长到洗牌出局，住也是后疫情时代长租公寓面临的最重要问题

野蛮生长的时代，长租公寓行业无序的规模扩张和严重的同质化，最终只剩下一地鸡毛摆脱了对规模和速度的执念后，如何围绕租购并举做长久生意，实现精细化服务和运营，才是当前长租公寓行业的本质

现在长租公寓的市场竞争不像前几年那么激烈，很多企业洗牌后已经退出当前的市场挑战是企业如何更好地生存，实现正增长

日前，合景公寓总经理关良在接受国家商报在线采访时表示，伴随着规模的发展，利润会有保障，但同时风险也会增加所以他们突破规模并不迫切在当前疫情下更重要的是完善精细化运营和差异化产品

包机模式对于规模来说是个伪命题。

2018年，KFTC开始布局长租公寓。

整体来看，公司进入租赁公寓市场并不算早，规模扩张也并不快。

关良透露，合景公寓2021年整体营收比2020年增长20%左右，整体入住率在92%左右今年的目标是整体收入增长10%，租房率增长2%当然，这个目标也可能受到疫情的影响，所以我们对整体增速的预期会低一些，更多的是保持良好的现金流

从规模上看，合景公寓目前处于稳定快速的爬坡阶段在疫情和今天的市场条件下，我们的规模扩张会放缓一点而且在这个过程中，我们还需要做一些精细化的产品，这是目前比较重要的事情关良说

在野蛮生长的时代，行业的快速扩张是因为当时绝大多数的声音，认为长租公寓需要达到一定的规模，才能达到盈亏平衡点。

通过规模降低整体边际成本来实现盈利，是资本运营的大势所趋。

但在关良看来，每个企业的自身情况不同，运营模式也不同纯规模的讨论主要基于包机模式但经过多年的发展和打磨，可以看出，从规模上来说，包机模式已经成为一个伪命题

在政策层面，应坚持租购并举，加快长租市场发展，希望更多新青年，新市民能留在租金水平合理的大城市但是，包租模式是为了赚取差价，装修管理后的平均租金肯定高于房子原来的租金水平，变相抬高了租金价格

因此，关良认为，在如今的市场环境下，包机模式很难实现盈利，自持物业的扩张相对更符合当前的行业政策方向自招拍挂土地市场推出自持地块以来，合景在广州，上海等地拿下了不少需要自持的地块目前合景公寓自有物业比例为40%，这也是其不急于扩大规模的主要原因之一

政策越清晰，企业越快做出选择。

当然，持有资产并不是越多越好现在公寓行业普遍认同轻重模式，这也是大势所趋目前很多公寓企业都在加速输出轻资产模式

在轻资产输出方面，合景公寓注重与一线城市大型国企合作，管理大存量资产，积极参与保障性租赁房的建设和运营，也是当前政策倡导和鼓励的方向对于这些企业来说，因为从零开始做长租公寓，涉及到重新成立公司，组建团队等问题，运营也会比较头疼，那么轻资产模式会比较合适

对于资产持有人来说，全方位托管是一种全新的合作模式，投资更低，收益更稳定只需将现有空间托管给运营商，就可以打包获得专业的空间运营服务，数字化管理系统，全方位招商系统等资源双方优势互补，收益共享

其次，与房地产同行合作，将部分已建成的物业转移到租赁市场，消化盘活现有物业利用自身专业运营实力，盘活众多存量重资产项目

在政策层面，过去一两年对租赁市场来说是一个积极的方向。

关良认为，如今，政策的方向越来越明确，比如需要更多的经济适用房进入市场，以确保城市中的年轻人有一个安心居住的地方在支持经济适用房方面，公司与市政府和房管局密切合作，尽可能将公司管理的公寓改造成经济适用房

下一步希望对于有一定规模的公寓企业，在资本市场或者投资方面，在政策上能够有相应明确的管控工具，有助于保证企业的合理利润。

在布局上，合景公寓依然集中在一线和强二线城市，如广州，深圳，上海，北京，成都，南京，苏州等地特别是高新技术和新经济技术产业强势引入城市，每年都有大量精英人才和新市民流入这部分人正处于职业发展期，对住房的需求还不强烈但伴随着人们对生活品质和精神文化追求的日益增长，在一定程度上滋养了长租公寓服务的必要性，强化了长租投资回报的确定性

疫情改变了很多行业的游戏规则，包括长租公寓但关良表示，未来长租公寓可能会有更大的优势，因为疫情进一步强化了人们对城市的需求，大数据整体人口流动可能会下降，但一线城市和二线城市更好的人才活跃度会比以前高

未来，长租公寓更需要回归居住和服务属性，从销售向商务服务转型，不断提升标准化，专业化和服务水准，满足社会对空间居住服务‘租售同权’的市场需求。

后流行时代差异化需求的放大

盈利是如今长租公寓行业仍在讨论的问题比如万科的靠泊发展，目前还没有宣布盈利，龙湖的冠宇最早在2021年实现盈利

虽然具体的盈利数据不能透露，但关良表示，由于整体财务考核和结算，合景公寓实现了小幅盈利，一线城市的部分门店和自持门店继续实现盈利对于我们来说，现在的利润空间来自于成本控制，运营等各个方面，这也是合景公寓能够在长租公寓的混战中存活下来的原因之一

据关良介绍，合景公寓的成本控制能力应该高于行业平均线一方面体现在单间成本的横向控制上，另一方面，在后台整体部门的运作下，中控平台的成本也相对较低所以在成本优势的情况下，其强大的稳定性体现在疫情反复等波动环境中当然，除了运营成本，公司对于财务成本控制也有自己的标准和优势

在产品线规划上，合景公寓已经覆盖了高端服务式长租公寓，高品质集中式公寓社区，蓝领公寓等市场常见的基础区域但其主要精力和注意力仍在高品质集中式公寓社区的产品线上，也会兼顾高端服务式长租公寓的发展

在后疫情时代，机遇与挑战并存企业需要敏锐地感知市场变化，以便及时做出调整，抓住机遇让关良惊讶的是，在今年第二季度可以明显发现，长租公寓市场的续租率有所上升，翻了一番

过去，长租公寓租户的平均租期约为10个月今年续约率一涨，租户的平均租期就拉长了这在我看来是一个惊喜，说明在反复的疫情中，年轻人的流动欲望在下降租户稳定性的提升，变相降低了空置率，对全年经营是一个利好当然，这一利好并没有完全体现在利润上

关良解释说，疫情的另一面是租户支付租金的能力在下降，所以租金率的上升和租金率的下降在最终结算中可能是相互抵消的情况但要看下半年公寓企业的整体经营能否让其朝着好的方向发展这里带来的机会是，谁的财务成本控制能力更强，谁的收益管理能力更强，在下半年平衡出租率和租金，谁就有更有利的局面

疫情之下，在家办公成为很多人的工作常态，这其中也蕴含着长租公寓的机会在这种情况下，合景公寓在强调差异化，尤其是住宅和民宿的一些差异化调整对于流动人口来说，长租公寓的便利性和灵活性更强对于租客来说，在疫情更加不确定的情况下，长租公寓的便利性对他们来说更为重要因此，我们应该进一步放大差异化，以吸引更多在这个城市转型的年轻人更长时间地入住长租公寓

以前长租公寓只需要做好吃饭睡觉洗澡三件事，租客的满意度就达到了但这是最后一个阶段在家庭办公阶段，租户需要更灵活的办公空间，甚至是咖啡厅和健身房长租公寓需要更多的社交场景来更新运营和服务

机遇之下必然有挑战对于合景公寓来说，挑战主要在于人才储备是否足够，能否首先满足新的管理要求情况发生变化后，过去更注重精细化运营提供的服务，以及让居民更满意的运营模式下半年入住率和租金涨幅变化较大对于营收管理和整个财务管理能力，要看这家公司过去几年的人才储备

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