谨慎补仓，碧桂园销售排名滑落

曾经的一哥碧桂园加速重回公开土地市场。

2023年5月25日，在佛山的土拍中，碧桂园历经10轮的竞价，以总价27.4亿元竞得位于南海的一宗地块，楼面价为9512元/平方米。

这是碧桂园本月落下的第二子。在此之前，碧桂园在太原拿下三宗地块，成交价超5亿元。上个月，碧桂园则是在杭州以总价28.25亿元竞得滨江一宗地块，成交楼面价约2.67万元/平方米的代价，溢价率达到11.88%。

停滞了多时，碧桂园在土地市场上重新蹒跚起步。

今年3月，碧桂园总裁莫斌在业绩会上提到，面对去年行业整体极端困难的局面，碧桂园把保交付、保资产、保安全、保信用放在了首要位置，做出了阶段性减少投资拿地的决定，2022年共计新获取9个项目，权益地价约61亿元。

莫斌说，进入2023年，碧桂园已经重启拿地，整体投资方向将围绕人口流动、产业布局、经济基础、供需情况等核心变量进行优中选优，重质轻量，聚焦一二线核心城市。通过新增土储布局的调整，碧桂园计划用3-5年的时间，将公司一二线对三四线的货值比例提升至50%对50%，用优质的土地资源支撑公司未来的稳健发展。

但即便碧桂园有意重启拿地，受限于现金流等客观情况，其表现也仍然审慎。

事实上，碧桂园现金面并没有明显恶化。年报显示，截至2022年底，碧桂园手持1475.5亿元的现金，剔除预收账款的资产负债率、净借贷比分别下降至69.4%、40%，现金短债比1.6倍，现金回款率保持在93%的高位，经营性净现金流为356.2亿元。

但在今年业绩会上，碧桂园控股常务副总裁程光煜针对拿地计划表示，房地产市场目前处在筑底复苏阶段，碧桂园的优势会在市场曲线的右侧进行土地获取。“碧桂园拿地的预算依然是相对保守，常年保持在销售额的40%以内，今年也不会给自己定一个确定性或者追求投资量的多少，而是更注重投资的质量，更注重新增资产的优质。”

程光煜强调，在热门地区市场，根据现在的竞买规则，也有一定的概率，不完全可控，但公司内部会定一个现金的预算上限，具体拿多少，什么时候拿地跟市场机会呈现和市场复苏的过程有关。

这也就导致了碧桂园在土地市场上表现依旧平淡。

事实上，虽然碧桂园近期拿地有实质性的行动，但也可以看到，碧桂园所获取的地块有部分是在开发中的大型项目存续地块，而在热点城市所摘得的地块，则多数体量较小。

可供对比的例子是，碧桂园在太原拿下的地块，就计划用于太原碧桂园凤凰城项目后续开发。这是一个超大型项目，目前六期在售。

而南海地块、杭州地块区位条件有一定优势，但也仅都是总价20多亿元的项目，由此看来碧桂园在土地市场上依旧未能大展身手。而一个客观的事实是，距离今年上半年结束仅有1个月的时间，碧桂园其实在土地市场上同比并没有明显的扩张趋势。

根据中指院统计数据，今年前4个月，碧桂园权益拿地金额为27亿元，排名第31；去年前4个月，碧桂园的权益拿地金额是28亿元，同比几乎持平。

在这种环境下，碧桂园销售额进一步滑落，将会是大概率事件。根据中指院2023年5月31日发布的销售业绩排行榜，碧桂园销售额为1399亿元，在保利、万科、中海和华润之后，排名继续滑落至第5位。

面对市场的不确定性，碧桂园架构调整也频繁发生。

2023年5月31日，碧桂园内部发文称，因应行业形势发展变化，为更好地保障集团“一体两翼”发展战略，碧桂园将强地产属性的组织架构迭代升级为适配多元业务协调发展的新架构。此次调整后，碧桂园控股集团下设地产集团、科技建筑集团两大产业集团及新业务事业部、创新投资事业部两大业务板块。

其中，莫斌任碧桂园控股集团总裁、科技建筑集团董事长；程光煜任碧桂园控股集团常务副总裁、碧桂园地产集团CEO；丁杰任碧桂园控股集团副总裁、科技建筑集团总裁。

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